Поправки в ФЗ-214 - обратная сторона медали
19.07.2018
Новые правила жилищного строительства, вступившие в силу 1 июля 2018 года, будут иметь ряд последствий, о которых почти не говорят. Одна из самых консервативных сфер экономики переживает очередные масштабные изменения: строительный рынок переводят на проектное финансирование, а девелоперский бизнес стараются сделать максимально понятным, прозрачным и контролируемым. Многие игроки рынка считали и продолжают считать, что изменившееся законодательство, по сути, убьет большую часть девелоперских компаний. По мнению депутата Валерия Науменко на пресс-конференции Ассоциации обманутых дольщиков и инвесторов, недавние изменения в федеральное законодательство по поводу обманутых дольщиков могут только ухудшить положение граждан, желающих купить собственную квартиру. Депутат напомнил, что федеральные законодатели ввели специальный страховой фонд, в которой застройщики должны были отчислять проценты: "Были перечислены миллиарды рублей - ни один рубль не пошел на дольщиков. Прямо как пенсии - в Пенсионном фонде". Затем Госдума одобрила запрет использования денег дольщиков застройщиками - компании смогут получить средства, которые будут храниться на специальных счетах, только после сдачи жилья. Кроме того, обсуждается полный отказ от долевого строительства. Дома будут возводить за счет собственных и заемных средств. "Просто неоткуда будет брать деньги на строительство, а строить будут не строители, а крупные финансово-промышленные группы, динозавры рынка, - считает депутат. - Это изменение эволюции и возврат к динозаврам, а то, как мы знаем, тупиковая ветвь. ...В Госдуме сидят долларовые миллиардеры, не понимают, зачем ДДУ нужны, и принимают законы. Они не понимают, что не только поднимут цены квартир на 30%, но задавят и малый бизнес, и даже большие строительные фирмы. То есть будет монополизация капитала". Есть три основных неочевидных последствия поправок, внесенных в 214 ФЗ. Требования к опыту работы компании спровоцируют появление нового рынка по продаже открытых обществ и организаций с нужными по закону параметрами. Сохранить постоянное число игроков на любом, даже жестко регулируемом рынке невозможно. Кто-то будет уходить, какие-то компании будут появляться. Такие новички, чтобы начать девелоперскую деятельность, могут, конечно, сначала работать как подрядчики, копить опыт и, в конце концов, начать строить самостоятельно, а могут просто купить опыт и возраст и начать строить сразу. К покупке новых предприятий будут обращаться не только новые игроки. Компании с опытом, привыкшие вести параллельно четыре-пять объектов, но с июля ограниченные правилом один застройщик — одно разрешение, также могут воспользоваться такой возможностью. Второй неочевидный эффект — создание банками и застройщиками совместных структур. Сейчас банковским организациям отведена роль регуляторов, но выступать в такой роли банку неинтересно. Да и, если честно, это не может быть задачей для финансовой структуры, поскольку в интересах банка — получение прибыли. Вероятно, в ближайшие пару лет мы увидим новые, выгодные обеим сторонам партнерские образования — совместные финансовые структуры банков и застройщиков, возможно даже синдикаты. С застройщиками все понятно — без надежного финансового партнера им будет непросто продолжать работать, вся их деятельность теперь зависит от банка. Что же касается банков, то на них возложена функция регулятора и контролера: они обязаны проверять договоры дольщиков и иные документы по строительству каждого проекта каждого застройщика, отслеживать и проверять исполнение работ и документацию (акты, накладные и прочее). Мало кто из банков готов к такому объему незнакомой деятельности, поэтому ситуацию может спасти только надежное партнерство с ответственными и добросовестными компаниями. Как этот эффект отразится на рынке? Отлаженная работа двух структур и стабильное проектное финансирование оптимизируют процесс стройки. Хотя бы потому, что система проектного финансирования предполагает простой принцип: построил, сдал, получил деньги, получил прибыль и можешь начинать новый проект. Здесь застройщику интересен высокий темп работы: проектное финансирование — это деньги от банка под процент. И ставка на данный вид кредитования некоторыми банками уже объявлена публично — от 6% у Сбербанка до 12% у банка «Российский капитал». Чем дольше строишь, тем больше процентов заплатишь и получишь меньше прибыль. И наоборот: чем быстрее построишь и больше проектов реализуешь, тем больше денег заработаешь. Для качественного и быстрого строительства, скорее всего, будут использоваться панели: панельное домостроение сокращает сроки реализации каждого проекта почти в два раза. (Сейчас, кстати, доля панельного домостроения на первичном рынке не превышает и трети от всех проектов.) Как указанный эффект отразится на покупателях? Они получат за короткий срок жилье готовое, но менее выразительное с архитектурной точки зрения (панель есть панель). Третий эффект, о котором хотелось бы сказать: банки получают доступ к миллиардам рублей, принадлежащих дольщикам. Деньги будут храниться на эскроу-счетах до окончания стройки. Доступ к этим средствам для застройщиков закрыт, но при этом банкам вроде как не запрещено пользоваться средствами дольщиков, которые превратятся просто во вкладчиков. По крайней мере, в поправках об этом ничего не сказано. По общему правилу эскроу-агент (в данном случае — банк) не вправе использовать переданные ему на депонирование средства и распоряжаться ими, в том числе удерживать в счет своего вознаграждения (п. 3 ст. 926.4, п. 2 ст. 926.2 ГК РФ). При этом по «горячей линии» ЦБ на данный вопрос отвечают так: все деньги, которые поступают в банк, используются им в обороте, заморозки средств будущих дольщиков нет. Как все это будет работать дальше, неизвестно, сейчас у сотрудников ЦБ никакой информации по данному вопросу нет, инструкций от руководства они не получали, и какие штрафы/наказания грозят банку за использование средств дольщиков, если таковой запрет все-таки будет введен, тоже пока непонятно.