Когда застройщик затягивает стройку
11.07.2018
- Когда владельцу квартиры в строящемся жилом доме становится известно о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию, он может обратиться к законодательству, которое предусмотрело для таких случаев простой план действий. 1.Предварительное уведомление: В случае когда дом не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до её наступления. Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции. Владельцы не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от дополнительного соглашения. Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время, после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности. Кроме того, дольщик теряет право на одностороннее расторжение договора из-за переноса прежних сроков. 2.Претензия: Если застройщик все же нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный. Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца. В первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Во втором, покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций. Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Помимо неустойки, в претензию можно включить и другие требования: например, на возмещение убытков. Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье. Дольщик должен учитывать специфику своей ситуации. Если строительство жилого комплекса все же идет, хоть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта. Иногда, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру. Афиширование своих намерений на форумах может создать панику, и одна претензия превращается в массу аналогичных заявлений. Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, 10-30% от суммы и отказать в покрытии убытков. С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду. Если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки. 3.Суд: Наиболее сложные противоречия между дольщиком и девелопером разрешаются через суд. Здесь у покупателя есть выбор: ждать передачи квартиры, сохраняя отношения с застройщиком, или разрывать их и ждать деньги. В обоих случаях можно требовать через суд денежные компенсации: взыскание неустойки; возмещение убытков; компенсация морального вреда; взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию); покрытие судебных издержек. Закон о долевом строительстве предусматривает внушительные неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу. Однако, суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования. Особенно часто размер неустойки снижается, если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием. С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье. Моральный вред компенсируется куда чаще. Проблема в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 тыс. рублей, а иногда счет идет на несколько тысяч. Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки. 4.Расторжение: Расторжение ДДУ, как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры. Если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку. Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру. Сложнее обстоит дело с ипотекой, дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства. Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик) находятся в залоге у банка. Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы в виде уже уплаченных процентов. Эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т.д.). Как показывает практика, чаще всего расторжение договора – наименее продуктивный для дольщика путь, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он уже стал непризнанным банкротом. В этом случае покупатель рискует не получить внесенные за квартиру деньги, все прочие компенсации, и, тем более, квартиру. 5.Обращение к властям: Региональные власти содействуют в меру своих возможностей обманутым дольщикам. Они помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, занимаются поиском инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам жилье из резервного жилого фонда до окончания строительства, выкупают права требования к застройщику и т.д. Для получения помощи необходимо добиваться включения в реестр обманутых дольщиков. Чтобы туда попасть, срок задержки передачи квартиры покупателю должен достигнуть девяти месяцев. Кроме того, власти выдвигают ряд требований: дольщик предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его статус; участник долевого строительства является гражданином РФ; жилой комплекс, в котором была приобретена дольщиком квартира, возводится на землях для жилищного строительства; заключенный покупателем договор относится к ДДУ или признан таковым в суде.