Как увеличить площадь квартиры?
26.06.2018
Практика увеличения площадей квартир за счет общих помещений в многоквартирном доме существует давно. И в настоящее время, владельцы квартир, у которых есть такая возможность, стараются ею воспользоваться. Можно ли вообще увеличивать площадь квартир за счет общих помещений? В принципе, законодательство этого не запрещает. Но есть целый ряд требований к самим площадям, которые житель дома хочет присоединить. Есть жесткие условия, которые собственник должен соблюсти, если приглянувшееся ему помещение вообще, годится для объединения с квартирой. Необходимо выполнить все требования законодательства, касающиеся технической стороны перепланировки и присоединения общей площади дома к квартире. Все это возможно только в случае, если речь идет о вторичном жилье, а не о строящихся зданиях. Каковы же требования в отношении помещений, которые захотелось присоединить? Согласно ст. 40 Жилищного кодекса РФ присоединить части общего имущества многоквартирного дома можно только к тем квартирам, которые примыкают к чердачным, подвальным или иным общим помещениям, а следовательно, хотя бы одно из перекрытий квартиры должно примыкать к такому помещению. Еще одно обязательное условие — это отсутствие в присоединяемом помещении общедомовых инженерных коммуникаций. Если собственник хочет объединить квартиру с чердаком, то необходимо убедиться, что это именно чердак, а не технический этаж. Чердак это пространство между крышей и перекрытием последнего этажа, технический этаж — помещение для инженерных коммуникаций, которое может находиться как под крышей, так и в цоколе. Приобрести технический этаж в собственность невозможно, так как он специально создан для расположения и управления инженерными коммуникациями во всем доме. Технический этаж, нередко идет по периметру всего дома, над всеми квартирами, переходя в соседние секции дома. Перекрытие его в одном месте отрезает доступ на оставшуюся часть. К тому же на техническом этаже оборудуется вентиляционная шахта с выходом потока воздуха за пределы здания. Возвести стены, перекрыв вентиляцию, этого разрешения получить не удастся ни когда. В каком случае можно присоединить чердак? Чердак вполне можно переоборудовать, например, под мансарду. Это возможно, если несущая способность перекрытий составляет 150 кгс/кв. м, наклон кровли — 35-55 градусов, а высота от пола до потолка не меньше двух метров. При наличии коммуникаций, которые должны быть доступны для коммунальщиков, надо понять, можно ли их перенести. Нужно ли согласие соседей на присоединение площадей? Первый и наиболее сложный шаг, это получение согласия всех собственников. Не соседей по площадке или подъезду, а абсолютно всех владельцев квартир и иных помещений в многоквартирном доме. Эта норма прописана в ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Необходимо вынести этот вопрос на общем собрании собственников. И если хотя бы один из них будет против, то на положительном исходе дела можно ставить крест, поскольку решение должно быть единогласным. Для чего требуется разрешение всех владельцев квартир в доме? Все что находится за пределами квартир — это общее имущество жильцов. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ владельцам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен дом, со всеми элементами озеленения и благоустройства. Таким образом, присоединение каких-либо частей многоквартирного дома к имуществу одного собственника повлечет уменьшение площадей общего имущества владельцев. А значит, от каждого из них нужно получить разрешение на это. Какие еще разрешения потребуются? Нужно разработать проект переустройства с привлечением лицензированных организаций и утвердить его в Архитектурном управлении, Роспотребнадзоре, МЧС, Госпожнадзоре, и т.д., а затем получить разрешение на реконструкцию в жилищной инспекции. В жилищную инспекцию необходимо предоставить правоустанавливающие документы на квартиру, решение общего собрания собственников дома, согласованный проект и технический паспорт на квартиру. Затем нужно провести строительные работы и оформить акт о завершенном переустройстве. Техническое заключение стоит порядка 50 тысяч рублей. Проект — вдвое дороже. К этим суммам надо добавить оплату госпошлин на согласование в надзорных инстанциях, ну и конечно, стоимость материалов и работ. Следующий этап, это внесение изменений в техническую документацию на квартиру и постановка изменений на кадастровый учет на основании проекта перепланировки и акта приемочной комиссии. На завершающем этапе, документы передаются в Росреестр, который предоставляет выписку из реестра прав на недвижимость с учетом проведенных переустройства и перепланировки квартиры.