О поправках в 214-ФЗ: Революции не будет
31.05.2018
Последствия вступления в силу поправок в 214-ФЗ скажутся на рынке новостроек только через несколько лет. Однако они могут оказаться печальными. «Первичку» ждёт затоваривание, причём некачественными проектами.: Многие участники рынка рассчитывали, что в марте-апреле будут рассмотрены поправки в 214-ФЗ, которые смягчат требования к застройщикам. Однако этого не произошло, и законодательная интрига сохраняется. По мнению экспертов, с 1 июля ничего не поменяется, скорее всего ничего не изменится и в 2019-м, и в 2020 году. Хотя бы потому, что разрешений на строительство получено года на четыре вперёд. Это значит, что до вступления в силу предложений президента РФ о переходе на проектное финансирование серьёзных изменений на рынке ждать не стоит. Эта задача будет реализована, но опасаюсь, что опять в режиме спецоперации: изменения внесут в последний день работы Госдумы, и о нюансах закона будет известно уже после его принятия». Возможно, некоторые проекты придётся видоизменять, и, возможно, застройщикам предстоит перейти на работу по новому законодательству. Но учитывая земельные запасы, революции на рынке не случится. По мнению компетентных лиц, нынешняя версия 214-ФЗ делает невозможной помощь обманутым дольщикам. Застройщики не смогут пойти навстречу властям и передать им часть квартир в своих проектах. Прежде на это можно было просто пожертвовать часть прибыли. Теперь запрещено. Станет невозможным и комплексное освоение территорий в регионах. Чиновники разрешили тратить средства дольщиков на строительство социальных объектов, но только если потом их передадут региону. Но «дарить» садики и школы, не теряя рентабельности, можно только в Петербурге и Москве. За первый квартал 2018 года застройщики получили в пять раз больше разрешений на строительство, чем за тот же период 2017-го. Компании не только получают разрешения, но и вдвое чаще обращаются за «заключениями о соответствии». А в Росреестре фиксируют всплеск регистраций первых договоров долевого участия на разных объектах. При этом многие собственники участков форсируют получение разрешений, не уделяя особого внимания качеству проектов, квартирографии, планировочным решениям.: Из-за большого предложения резкого роста цен не будет, как и их падения, которого ждут покупатели. Застройщики оказываются между молотом и наковальней: с одной стороны — низкий платежеспособный спрос, а с другой — растущая себестоимость. Это уменьшает маржу, но до бесконечности это продолжаться не может — не все добегут до финиша. А уход с рынка даже одного застройщика отражается на всех: растёт недоверие покупателей к отрасли в целом. Далеко не все смогут строить за счёт кредитов и потом в сжатые сроки продавать готовые квартиры, возвращая банку проценты. Банки готовятся работать по новым правилам, но тоже ждут разъяснений от законодателя. Адаптировать схему эскроу-счет для работы с застройщиками и дольщиками непросто: правила не раз менялись, и некоторые нюансы остаются непонятными. Однако, застройщиков приглашают ознакомиться с этим продуктом, использовав его вместо аккредитивов. Эскроу-счёт — замечательный механизм, если им правильно пользоваться. Можно проводить «цепочки», выбывание, давать рассрочки, но, например, удобные для всех условия раскрытия эскроу-счетов должен дать законодатель. Многие банки ещё готовятся к работе с эскроу-счетами, но в ожидании, пока будут прописаны чёткие нормативы. Не у всех застройщиков есть средства на «упаковку» проекта. Не все могут убедить банки, что у них есть на проект 20% собственных средств. Пока финансовые организации не готовы давать деньги, если у застройщика есть только участок. Все требования в новом 214-ФЗ можно условно разделить на технические, юридические и экономические. Технические условия вполне понятны: документация по объектам, которые получат разрешения на строительство после 1 июля, готовится с соблюдением новых вводных. Разрабатываются юридические схемы, позволяющие соблюдать условие «одно разрешение — один застройщик», у которого будет трёхлетний опыт строительства и тысячи квадратных метров сданного жилья. Больше всего вопросов вызывают изменения, касающиеся финансирования строительства и взаимодействия застройщиков, дольщиков и банков. Резервирование огромных средств, растянутая во времени доходность, неопределённый срок получения денег дольщиков, отсутствие механизма перехода и методологии кредитования по новым правилам — всё это много раз обсуждалось, но ответа так и нет. Если закон не изменится, рынок будет ждать первопроходцев (кто-то всё равно не успеет получить разрешение на строительство до 1 июля), наблюдать за функционированием новой системы и идти вслед за ними, учитывая их опыт. Договорённость между строительными компаниями и банками требует времени. Крупные девелоперы могут либо привлекать проектное финансирование, либо брать банковские кредиты. По сути, разница лишь в цене этих денег. А вот небольшим застройщикам, которые реализуют один или два проекта, будет крайне трудно получить средства для ведения строительства. Вероятнее всего, они просто уйдут с рынка. Теоретически некоторые крупные компании могут создать несколько фирм-застройщиков, соответствующих новым требованиям. Однако это крайне трудоёмко. В общем, если закон останется без изменений, в нашей стране останется совсем немного строительных компаний. Зато контроль над отраслью будет максимально упрощён.