Новости законодательства о недвижимости 2020 год
23.06.2020
Изменений, которые были внесены в 2020 году в законодательство о недвижимости, оказалось немало. С каждым нововведением стоит ознакомиться более подробно.
Новые правила освобождения от уплаты налога при продаже недвижимости
Пожалуй, это одна из самых существенных поправок в законодательстве о недвижимости. Она касается изменения минимального срока владения жильем, после которого его можно продать без уплаты налога. Он сократился с 5 до 3 лет. Сумма НДФЛ составляет 13% от полученного дохода. Согласно ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости важны два момента:
- дата возникновения права собственности (до 1 января 2016 года или после);
- срок владения имуществом (3 года или 5 лет).
Если право собственности на недвижимость возникло до 1 января 2016 года, для освобождения от уплаты налога срок владения недвижимостью должен составлять 3 года или больше. Если оно возникло после этой даты, то, в соответствии с ч. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, трехлетний срок действует в строго определенных случаях, когда основаниями приобретения недвижимости являются:
- наследование;
- дарение от члена семьи или близкого родственника;
- приватизация;
- договор пожизненного содержания с иждивением.
С 1 января 2020 года в этот перечень добавлен еще один важный пункт – если недвижимость является единственным жильем для продавца. Это правило применяется и в том случае, если за 90 дней до продажи такой недвижимости было приобретено другое жилье. Во всех остальных случаях для освобождения от налога необходимо быть собственником недвижимости более 5 лет.
Зачем закон вводит «льготный» период в 90 дней? Это важно при проведении так называемых «альтернативных» сделок, когда собственник продает принадлежащую ему недвижимость с целью приобретения другой. Ведь зачастую возможность купить новую квартиру возникает только с одновременной продажей уже имеющегося жилья, да еще и с некоторой доплатой. Также это правило может помочь тем, кто купил новое жилье в ипотеку, а потом продал старое. В этом случае за счет налога, который не нужно будет платить, можно уменьшить общий размер долга перед банком.
Как избежать «двойного» налогообложения при получении недвижимости в дар или по наследству
Если квартира досталась собственнику в дар или по наследству не от членов семьи или близких родственников, то ему необходимо уплатить НДФЛ с суммы, равной кадастровой стоимости этого объекта. Близкими родственниками считаются супруги, родители и дети (в том числе, усыновленные), дедушки/бабушки и внуки, родные братья и сестры. При дальнейшей продаже квартиры ее владельцу тоже нужно уплатить налог, если не был выдержан минимальный срок владения. Таким образом, получается, что налог как бы «задваивается». Но с 1 января 2020 года уплаченные суммы НДФЛ при получении недвижимости в дар могут быть зачтены при продаже этого имущества в качестве вычета (ст. 214.10. Налогового кодекса РФ). То есть если квартиру получили в подарок, а затем продали ее за сумму, равную кадастровой стоимости, то НДФЛ к уплате составит 0 руб. Если же квартира была получена в подарок от членов семьи или близких родственников, но продать ее все равно нужно, то к вычету можно отнести расходы на приобретение подаренного имущества, если они не учитывались ранее дарителями для получения других вычетов.
Компенсация от государства при утрате права собственности на имущество
С 1 января 2020 года действует ст. 68.1. Закона «О государственной регистрации недвижимости» о компенсации добросовестному приобретателю за утрату жилого помещения. Под добросовестным покупателем понимается тот, кто опирался при заключении сделки на данные ЕГРН, и не мог знать о том, что продавец так или иначе «мухлюет» и не имеет права отчуждать имущество. Компенсацию гражданин может получить по своему выбору по кадастровой или рыночной стоимости. Для этого ему надо иметь на руках решение суда о взыскании денежных средств с лица, которое не имело право отчуждать имущество. Если в течение шести месяцев после возбуждения исполнительного производства указанная сумма не будет взыскана полностью или частично, то либо вся она, либо разница будет выплачена государством.
Увеличение налога на имущество за счет исчисления по кадастровой стоимости
До 2020 года налог на имущество физических лиц исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости квартиры. С 1 января текущего года он рассчитывается по кадастровой стоимости – а она, как правило, оказывается существенно выше инвентаризационной. Поэтому и налог тоже придется платить «по полной». В расчет кадастровой стоимости заложена не только площадь, но и удаленность района, его престижность, инфраструктура, класс жилья, материал стен. Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной цене, поэтому и суммы налога увеличились. Узнать кадастровую стоимость квартиры можно на сайте Росреестра.
Льготы для застройщиков в связи с ограничениями из-за коронавирусной инфекции
Постановление № 423 от 2 апреля 2020 года. В нем установлены льготы для застройщиков, которые нарушили свои обязательства.
Так, за период со 2 апреля 2020 года по 1 января 2021 года:
- неустойка по договорам участия в долевом строительстве не начисляется;
- не учитываются убытки, предусмотренные ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»;
- не начисляются проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства при расторжении договора в соответствии со ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Продление на год разрешений на строительство, которые истекают в 2020 году. Эта мера введена пунктом 1 Приложения №3 к Постановлению Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 440. Она поможет тем застройщикам, срок разрешения на строительство у которых истекает в период с 7 апреля 2020 года до 1 января 2021 года.