Новости налогообложения в сфере недвижимости
19.11.2019
С нового года граждан ожидают новости по налогообложению сделок с недвижимостью.
Подарки не родственникам. В Налоговом кодексе появится новая статья 214.10. В ней подробно изложен порядок определения налогооблагаемой базы дохода, который человек получает от продажи недвижимости, в том числе при общей совместной или долевой собственности. Кроме того, абсолютной новацией стала четкая формулировка, как определяется доход гражданина, если он получил недвижимость в подарок. Речь идет о тех одаряемых, которые не являются близкими родственниками дарителям. Так как близкие — дети, родители, братья, сестры, бабушки, дедушки, внуки, супруги — освобождены от этого налога по п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Но если, скажем, дядя подарил племяннику квартиру, то молодой человек получает доход, за который должен заплатить налог. С нового года такой доход будет считаться только по кадастровой стоимости объекта. Это единственная из новаций, которая обернется в минус налогоплательщикам.
Вычет за продажу. Внесены также изменения в ст. 217.1 НК РФ, которой установлены минимальные сроки владения недвижимостью на праве собственности, дающие право на полное освобождение дохода при продаже от НДФЛ. По общему правилу такой срок составляет пять лет. Однако в некоторых случаях — таких, как в отношении недвижимости, полученной налогоплательщиком по наследству или дарению от близкого родственника или члена одной семьи, в порядке приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением, он составляет три года. С нового года, законодатели расшили перечень, уменьшив до трех лет этот срок и для тех, кто продает единственное в собственности жилье. Теперь им не надо ждать пять лет, чтобы продать квартиру и не платить налог на доход. Действовать данное правило будет с учетом возможной спящей доли налогоплательщика в общем имуществе супругов на другое жилье, оформленное на супруга.
Как уменьшить налог. А как быть, если, предположим, вы получили квартиру в подарок, а потом решили ее продать раньше, чем через три-пять лет? С кадастровой стоимости квартиры, одаряемый заплатит налог в 13%, а после этого решит сразу ее продать. На сегодняшний день возможно уменьшить такой доход от продажи квартиры по ст. 220 НК РФ только на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. С нового года порядок будет иной: раз уже заплачен налог с имущества, полученного в дар, то можно из полученного дохода вычесть стоимость квартиры, с которой был уплачен налог при получении ее в дар. Второй вариант — если подарок получен от близкого родственника. А значит — никакого налога на доход не оплачивалось. Какой будет налог на доход при ее продаже? Представьте, что бабушка купила квартиру за 5 млн руб. и подарила ее внучке. Продавая жилье, внучка теперь сможет взять в зачет своего дохода от ее продажи расходы дарителя (бабушки) на ее покупку. Такая же схема с нового года будет применяться и для недвижимости, полученной по наследству. Перечень недвижимости, в отношении которой применяются данные правила, содержится в ст. 220 НК РФ, в которую и были внесены изменения.
Материнский капитал — в зачет. Многие приобретают жилье в ипотеку, а потом гасят материнским капиталом тело кредита и проценты. Чтобы пенсионный фонд разрешил это сделать, с граждан берут обязательство: оформить после того, как ипотека будет прекращена, квартиру в общую долевую собственность всех членов семьи — супругов и детей. Если бы не это (ипотека — дело долгое), то после выплаты кредита люди могли бы сразу продать квартиру и не платить налог на доход, так как вышел бы минимальный срок владения, освобождающий доход от НДФЛ, о котором мы говорили выше. Но при существующих правилах у детей минимальные сроки владения после окончания ипотеки только начинают течь. И если надо эту квартиру продать, то с вырученной за нее суммы, как правило, приходится платить налог. Уменьшить его можно лишь на сумму имущественного налогового вычета в размере их доли от 1 млн руб. Теперь же, тем, кто использовал маткапитал, дали возможность уменьшить доход от продажи доли, оформленной таким образом в собственность ребенка, на размер тех расходов, которые понесли родители на ее приобретение. Это значительно уменьшит или совсем исключит НДФЛ при продаже квартиры в таком случае.
Все перечисленные изменения имеют обратную силу — воспользоваться ими можно уже в текущий налоговый период.