630108 г. Новосибирск, ул. Широкая, д. 1а, бизнес-центр Атриум, офис 316, 3 этаж

К чему приведет игра по новым правилам на рынке новостроек

13.02.2019

С июля 2019 года договоры долевого участия канут в прошлое - купить квартиру в новостройке возможно будет только через эскроу-счет. Реформа 214-ФЗ, для застройщиков, означает потерю доступа к деньгам дольщиков и переход на финансирование стройки за счет банковских кредитов. Так что, себестоимость строительства после 1 июля, безусловно, вырастет. Ключевой вопрос, на сколько? По мнению некоторых специалистов, стоимость фондирования, обеспеченного счетами эксроу, составит более 6%, а средняя ставка по проектному финансированию, составляет около 7%. Это значительно меньше нынешней ставки, равной в среднем 12%. В настоящее время, банковскими кредитами закрываться 10-15% от стоимости проекта. Однако, в результате перехода на систему эскроу, банковские средства будут составлять до 85%. В итоге новый механизм финансирования приведет к увеличению инвестиционного бюджета. Конечно, застройщики будут стремиться компенсировать дополнительные расходы и за счет покупателей, но позволит ли рынок это сделать? Цены на недвижимость регулирует уровень платежеспособного спроса. Ранее девелоперы поднимали цены на жилье, потому, что могли продавать дороже, в том числе. Сейчас ситуация поменялась. Реальные доходы населения за последние пять лет сократились, на этом фоне резко выросла зависимость рынка от ипотеки, ипотечные ставки, снижавшиеся с 2015 г., в 2018 году вновь начали расти, и банки уже к весне ожидают 20-процентного падения спроса на кредиты. Поэтому, возможно, продажи жилья в 2019 г. будут ниже. При этом предложения на рынке первичного жилья не испытывают дефицита. В связи с ужесточением правил, объемы нового строительства в перспективе будут снижаться, однако на ликвидацию избыточного предложения в текущих условиях понадобится пару лет. По мнению многих специалистов, причин для роста цен на жилье в настоящее время нет, при условии, что реформа 214-ФЗ не приведет к массовому краху застройщиков и, соответственно, значительному сокращению объемов предложения. С высокой степенью вероятности, можно говорить, что переход на проектное финансирование приведет к увеличению стоимости квартир в новостройках на страте продаж. С другой стороны, если застройщики будут «жадничать» и цены на старте продаж окажутся сравнимыми со стоимостью сданных новостроек или квартир на вторичном рынке, схема проектного финансирования с использованием счетов эскроу может вообще не заработать, потому что не заинтересует покупателей. Зачем им замораживать свои деньги в банке на весь срок реализации проекта, то есть года на два, если примерно за такую же цену можно приобрести готовое жилье и сразу справить новоселье?

Наверх

Обратно