630108 г. Новосибирск, ул. Широкая, д. 1а, бизнес-центр Атриум, офис 316, 3 этаж

Что год текущий нам готовит - прогнозы и ожидания на 2019 год

17.01.2019

По стечению ряда обстоятельств - 2019 год будет непростым для участников рынка недвижимости. В этом году сойдутся сразу несколько факторов, делающих жилье более дорогим, а значит, менее ликвидным, в то же время более труднодоступным для покупателей. В первую очередь, это повышение НДС, несомненно, рост инфляции; и главный удар - уход от действовавшей много лет системы долевого строительства. Главный вопрос потенциального покупателя жилья – что будет с ценами? У недвижимости в 2019 году есть множество причин подорожать и ни одной причины стать дешевле. Ожидаемый рост цен на строящиеся объекты до 12-15% . Основная причина роста – законодательные ограничения, на которые застройщики будут вынуждены отвечать повышением цены, перекладывая часть возросшей финансовой нагрузки на покупателей. Цены в новых проектах на котловане увеличатся на 8-10%.
По мнению ряда других специалистов - рынок спокоен, но насторожен, ввиду слишком частых и значительных изменений в строительной сфере, с рынка постепенно вытесняются мелкие игроки, а единственный способ остановить рост цен на жилье – минимизировать стоимость банковских средств для застройщика. На вторичном рынке, цены, с высокой степенью вероятности, поползут вверх, но не так быстро. По некоторым оценкам, рост составит 5-7%. В то же время, за счет перераспределения покупателей с первичного рынка, ожидается рост продаж на 10%. Основное изменение в законодательстве, на первичном рынке жилья – завершение эпохи долевого строительства. Рынок переходит на проектное финансирование: средства дольщиков теперь будут храниться на специальных банковских эскроу-счетах до окончания строительства. Одно разрешение на строительство – один счет. Само строительство при этом будет осуществляться на средства банковского кредита. Плюсы такой схемы очевидны: она решает проблему обманутых дольщиков, ведь если застройщик задерживает сдачу дома более чем на полгода, покупатель может вернуть свои деньги со счета. К тому же, банк, прежде чем выдать кредит на строительство застройщику, проверит его надежность, а это дополнительная гарантия дольщику. С другой стороны, банк является посредником, который не останется без прибыли, и жилье неминуемо подорожает. Рост себестоимости строительства, по большинству прогнозов составит 15-20%, при том, что ставка для застройщиков пока не снижается. Новая схема, наряду со старой, действует на рынке с 1 июля 2018 года. Полностью рынок перейдет на проектное финансирование с 1 июля 2019 года. Использование механизма счетов эскроу снимает с застройщиков установленный 214-ФЗ запрет на выпуск (выдачу) ценных бумаг и их оплату с расчетного счета, что теоретически дает возможность застройщику обойтись без целевых займов банка. Таким образом, крупные участники рынка всерьез рассматривают возможность привлечения долгового (облигации) и долевого (акции) капитала как альтернативу проектному финансированию банков (займы).
В 2018 году был принят пакет поправок в строительное законодательство, которые вступят в силу в текущем году. Закон защитил добросовестного создателя самовольного объекта: если он нарушил ограничения использования земельного участка, но при этом не знал и не мог знать о них, объект не признается самовольной постройкой. Что касается признанных самовольных построек, то теперь устанавливается запрет на их использование. Таким образом, самовольная постройка, помимо сноса, может быть приведена в соответствие с действующими требованиями. При наличии права собственности, а также если речь идет об ИЖС или многоквартирном доме, снос самовольной постройки возможен только по решению суда. Также введено понятие объекта ИЖС: законодательно обозначена этажность такого здания, высота и тот факт, что помещения не могут быть разделены на самостоятельные объекты недвижимости. Для строительства объекта ИЖС теперь не нужна проектная документация и экспертиза, достаточно уведомления с его описанием. Уполномоченный орган должен ответить в течение 7 дней. Отсутствие ответа, приравнивается к уведомлению о соответствии требованиям. В 2019 году ожидаются новые законотворческие инициативы в отношении жилого статуса апартаментам. В ближайшее время может быть принят законопроект, вынуждающий перейти на эскроу-счета и тех, кто начал строительство до 1 июля 2019 года. Положение застройщиков в 2019 году будет непростым. Во-первых, согласно поправкам в ФЗ-214, для работы по новым условиям, застройщик должен иметь опыт возведения многоквартирных домов, во-вторых, он должен иметь пропорциональный объему строительства уставной капитал, в-третьих, банк устанавливает контроль над всеми расходами застройщика и может отказать выдать средства, если посчитает их расходование нецелевым. В-четвертых, при нарушении сроков строительства стройнадзор запретит застройщику начинать новый проект. Эра «дешевой» ипотеки закончилась, в 2019 году ожидается дальнейший рост ставок по ипотечным кредитам. Основная проблема современного рынка недвижимости на ближайшие годы, кроется в острой потребности россиян в комфортном жилье, на которое у людей нет средств. Дефицит жилья будет удовлетворен лет через 25, если темп строительства не будет снижаться и удастся сдержать стоимость квадратного метра в адекватных рамках.

 

Наверх

Обратно