Инструкция для дольщика при банкротстве застройщика
26.12.2018
Сведения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства публикуются в официальном издании. Такие сведения также можно найти на официальном сайте Арбитражного суда (раздел «Картотека дел»: в графе «Участник дела» ввести наименование или ИНН застройщика, в графе «Суд» ввести «АС Новосибирской области» и выбрать «банкротные дела»). Далее, в течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика передает ему сведения обо всех участниках строительства. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения вышеуказанных сведений уведомляет всех выявленных участников строительства (дольщиков) об открытии конкурсного производства, а также о возможности и сроках предъявления ими требований.
Участник строительства вправе предъявить конкурсному управляющему по делу о банкротстве застройщика требование о передаче жилых помещений и (или) денежное требование:
1) участник строительства вправе предъявить требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты) и включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений;
2) денежное требование участника строительства возникает в связи с его отказом от исполнения заключенного ДДУ, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью).
Участник строительства вправе заявить следующие денежные требования о:
— возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
— возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
— возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
— возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Для обращения к конкурсному управляющему с заявлением об установлении требований участнику долевого строительства необходимо:
1. Подготовить заявление о включении требований о передаче жилого помещения или денежных требований в реестр требований кредиторов.
При установлении денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба (пропорционально исполненной участником строительства части обязательства по оплате жилого помещения). Стоимость помещения при этом определяется на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого конкурсным управляющим за счет средств должника.
К заявлению об установлении требований необходимо приложить, в том числе:
— оригиналы или надлежащим образом заверенные копии документов, подтверждающих обоснованность требований (например, ДДУ с отметкой регистрирующего органа о государственной регистрации в ЕГРН);
— документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения (платежные поручения, приходно-кассовые ордера, иные документы об оплате, предусмотренные законодательством РФ).
2. Представить заявление и документы конкурсному управляющему.
Соответствующее требование должно быть предъявлено конкурсному управляющему не позднее трех месяцев со дня получения от него участником строительства уведомления об открытии конкурсного производства. В случае пропуска указанного срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.
Конкурсный управляющий рассматривает полученное требование в течение 30 рабочих дней со дня его получения и принимает одно из следующих решений, о чем уведомляет участника долевого строительства: о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений, об отказе в таком включении либо о включении в реестр требования в неполном объеме.
Законодательством также предусмотрены следующие способы защиты прав участников долевого строительства:
1) если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками долевого строительства застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник долевого строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования.
2) если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия было обеспечено поручительством банка, участник строительства вправе потребовать выплаты денежных средств от поручителя. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются договором поручительства.
3) законодательством предусмотрено формирование за счет обязательных взносов застройщиков компенсационного фонда, предназначенного для выплаты возмещения участникам строительства при банкротстве застройщика.
Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд). Сообщение о дате, месте, времени, форме и порядке приема заявлений размещается на официальном сайте Фонда в течение 14 дней со дня принятия соответствующего решения собранием участников долевого строительства.
Участник долевого строительства вправе обратиться в Фонд за выплатой возмещения до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика, за исключением предусмотренных законом случаев, допускающих обращение позже указанной даты. Выплата возмещения осуществляется в размере уплаченной цены договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой в соответствующем порядке.
Участник долевого строительства не вправе требовать возмещения за счет средств компенсационного фонда в случае получения им ранее страховой выплаты или выплаты, произведенной поручителем застройщика. Также право на возмещение отсутствует в случае приобретения права требования по договору участия в долевом строительстве у юридического лица — участника долевого строительства после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика.
Если застройщик получил разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию и до даты принятия решения о признании застройщика банкротом застройщик и участник строительства подписали передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, участник строительства вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения ДДУ в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Однако в случае появления у застройщика финансовых проблем таким правом лучше не пользоваться. Поскольку в этом случае вероятность получения денежных средств от застройщика очень невелика.