Систему страхования на рынке жилищного строительства должно контролировать государство
28.05.2018
Может ли недавно созданный Фонд защиты прав граждан изменить соотношение сил на рынке строительства жилья и сформировать предпосылки для решения проблемы обманутых дольщиков? Немногим более полугода прошло с момента появления на строительном рынке нового механизма соблюдения интересов дольщиков — Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. За это время взносы в него внесли, как сообщает Минстрой, уже 746 застройщиков. Они зарегистрировали договоры долевого участия и перечислили в Фонд по 1,2% средств от суммы каждого договора. Строительные компании теперь обязаны делать это по всем новым объектам. По начатым до октября 2017 года проектам страхование ответственности застройщиков осуществляется по старой схеме. Но совершенно очевидно, что теперь именно с Фондом связаны основные надежды на то, что застройщики перестанут банкротиться, а граждане не будут рисковать, вкладываясь в покупку жилья на стадии строительства. Проблема обманутых дольщиков остается актуальной на протяжении не одного десятка лет. Она существовала еще тогда, когда официально, по сути, не было самого определения «долевое строительство». Оно было введено в 2004 году с принятием федерального закона № 214, который закрепил понятие договора долевого участия (ДДУ). Он урегулировал многие вопросы, но многое и не учел. Об этом свидетельствовали периодически возникавшие скандалы с обманутыми дольщиками. В итоге особенно остро встал вопрос о страховании гражданской ответственности застройщиков, которым власти вплотную занялись в 2014 году. Именно тогда была создан механизм, который работает и поныне. В общих чертах система устроена так: дольщики, вложившиеся в жилье на стадии строительства, заключают ДДУ с застройщиками. Последние обязаны застраховать свою ответственность в уполномоченной ЦБ страховой компании, в банке или обществе взаимного страхования. По факту, самым удобным и выгодным вариантом для застройщиков стали страховые компании. Однако практический опыт продемонстрировал несовершенство этой системы регулирования правовых отношений на рынке долевого строительства. Так, страховка не компенсирует рыночную стоимость жилья. Кроме того, она не возмещает и потерь, связанных с выплатами по ипотечным кредитам. Особо стоит отметить еще один нюанс: преднамеренное банкротство не является страховым случаем. Законодательная неурегулированность вопроса страховых выплат в ситуации, когда имеет место уголовное дело против застройщика — общее больное место на рынке долевого жилищного строительства. Но можно надеяться, что реформа приведет к постепенному решению и этой проблемы. Главное — теперь Фонд защиты прав дольщиков дает государственную гарантию исполнения застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства. А, как показал опыт, без участия государства в регулировании этой сферы не обойтись. Стоит напомнить, реформа системы регулирования рынка долевого строительства не ограничивается созданием Фонда. В последнее время ужесточена ответственность застройщиков. Крупный пакет соответствующих поправок в законодательство вступит в силу с 1 июля 2018 года. Не исключено что в результате количество игроков сократится. Добросовестность застройщиков тоже взята на особый контроль. Региональные надзорные органы теперь применяют риск - ориентированный подход, разделяя объекты строительства на три категории. А с начала года заработала единая информационная система жилищного строительства, с помощью которой можно практически в реальном времени отследить ход работ на стройплощадках. Все эти меры можно оценить исключительно как своевременные и положительные. Тем более что интерес россиян к приобретению жилья на стадии строительства — то есть по ценам ниже рынка — не иссякает. Объем привлеченных в долевое строительство средств граждан на сегодняшний день оценивается более чем в 3 трлн. рублей. Как оказалось, эти инвестиции не были защищены. Попытка создать свободный и само регулируемый рынок жилищного строительства не увенчалась успехом. Виновниками сложившейся ситуации можно назначать кого угодно — финансовый кризис, недобросовестных застройщиков, несовершенные законы, излишнюю доверчивость и правовую неграмотность дольщиков. Но в результате снова не обошлось без вмешательства государства. И теперь от регулятора следует ожидать самых жестких и последовательных мер по созданию системы цивилизованных отношений на рынке жилого строительства.