Налог на недвижимость: Законодатели ввели скидки!!!
26.05.2018
Ограничение максимального коэффициента при расчёте налога на имущество 0,6 компенсирует перегибы при определении кадастровой стоимости недвижимости. Однако претензии граждан к кадастру не снимет.1 марта президент Владимир Путин в послании Федеральному собранию поручил усовершенствовать расчет модернизированного налога на имущество так, чтобы граждане платили «справедливый и посильный» налог. 15 мая депутаты во исполнение поручения президента внесли на рассмотрение Госдумы законопроект, ограничивающий рост платежей по налогу на недвижимость. Напомним, модернизированный налог на имущество физических лиц, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости недвижимости, был введен в 2015 г. До этого при расчете налога использовалась значительно более низкая инвентаризационная стоимость. Базовая ставка налога для владельцев жилья – 0,1%. Муниципалитеты могут повышать базовую ставку налогообложения жилья (стоимостью до 300 млн рублей) с 0,1% до 0,3% или понижать ее до нуля. В законе о введении налога был предусмотрен переходный период. Первые четыре года сумма налога уменьшается на понижающие коэффициенты: в первый год – 0,2, во второй – 0,4, в третий – 0,6, в четвертый – 0,8. С пятого года скидка отменяется. Новый законопроект предусматривает отказ от повышения коэффициента выше 0,6. Сейчас коэффициент 0,6 (для расчета налога на 2017 г.) применяют 28 регионов, перешедшие на кадастровую стоимость с 2015 г. Кроме того, в тех регионах, где коэффициент уже достиг 0,6, депутаты предлагают ограничить рост налога из-за пересмотра кадастровой оценки 10% - независимо от того, как выросла кадастровая стоимость недвижимости. Рыночный налог на недвижимость – не только источник пополнения местных бюджетов, но и фактор, препятствующий надуванию пузырей на рынке недвижимости. Однако, схема введения и функционирования модернизированного налога на имущество всегда вызывала вопросы, особенно в части определения кадастровой стоимости недвижимости, от которой зависит налогооблагаемая база. Стремление максимально приблизить кадастр к рынку на практике приводит к завышению кадастровой стоимости объектов, что, естественно, вызывает недовольство граждан и попытки оспорить налог. Точная массовая оценка недвижимости невозможна в принципе – метод не позволяет учесть множество факторов, влияющих на цену конкретного объекта. Более того, рыночная цена – величина переменная. В период роста экономики она может резко увеличиться за короткий срок (например, в 2006 г. квартиры в Москве подорожали в два раза), а в кризис – так же быстро откатиться назад. При этом переоценка кадастра – процесс сложный, достаточно длительный и, что немаловажно, - дорогой. Поэтому кадастр за рынком практически никогда не успевает. Больше всего проблем с оценкой возникает в периоды снижения цен на недвижимость – то есть в такие, как сейчас. Когда цены растут, указанная в объявлениях стоимость объектов не сильно отличается от цен продаж, поэтому оценщики могут использовать открытую информацию. Однако в периоды спада существенно увеличивается разрыв между ценами предложения, которые есть в базах, и ценами реальных сделок, точно известных только продавцу и покупателю. Например, в настоящее время величина торга при покупке квартиры в Москве может составлять от 2-3% до 50% - в зависимости от сегмента и объекта. Учесть такое «скрытое» снижение цен при массовой оценке невозможно. На практике все это приводит тому, что люди в кризис вынуждены платить государству не просто больше – в связи с переходом на «рыночный» налог на недвижимость, а неадекватно больше – из-за завышенной кадастровой оценки. При том что доходы населения существенно упали. Выходом из ситуации стало бы изменение подхода к расчету кадастровой стоимости объектов. Она должна коррелировать с рыночной ценой, но при этом быть ощутимо ниже рынка – чтобы компенсировать населению ошибки при оценке, изменение рыночной конъюнктуры и т.п. Даже если кадастровая стоимость недвижимости будет процентов на 40-50 ниже среднерыночных цен, бюджеты соберут существенно больше, чем в то время, когда налог исчислялся на основе инвентаризационной стоимости. И при этом у граждан не будет оснований для оспаривания кадастровой оценки.