Судьба ипотечных ставок - мнение
03.09.2018
Уже мало кто из специалистов сомневается, что ипотечные ставки поползут вверх. Вопрос только в том, произойдет это в сентябре или через несколько месяцев. Ближе к концу августа Райффайзенбанк сообщил о повышении минимальных ставок по ипотеке. Теперь ставки на первичке и вторичке начинаются с 10,25%. Это первое решение такого рода – другие банки пока ни о чем подобном не заикаются. Правда, отмечен рост ставок на рынке депозитов, что обычно принято считать предвестием роста ставок на кредитном рынке. Так, несколько дней назад Сбербанк повысил ставки по рублевым вкладам на 0,1–0,4 п. п. Даже консервативные комментаторы из Банка России теперь без стеснения рассуждают о том, что российские банки уже близки к «исчерпанию потенциала их снижения». А финансовые аналитики вовсю спорят, оставит ли ЦБ ключевую ставку неизменной на ближайшем профильном заседании 14 сентября. Вариант же с ее снижением практически не рассматривается. Все же по совокупному прогнозу финансовых экспертов 14 сентября ключевая ставка останется прежней. Тем не менее уже сейчас участники жилищного рынка считают вопрос с ростом ипотечных ставок решенным. Дополнительный вызов российскому рынку жилищного кредитования звучит из-за океана. В Конгрессе США обсуждаются следующие санкции – на этот раз нацеленные против банков: Внешэкономбанка, Сбербанка, ВТБ и Банка Москвы, Газпромбанка, Россельхозбанка и Промсвязьбанка, на долю которых приходится свыше 60% совокупного объема активов российского банковского сектора. И если через несколько месяцев эти санкции будут введены, рост ключевой ставки станет неизбежен. И тогда, как говорится, мало не покажется. Новые санкции со стороны США – это дополнительный шоковый фактор, который снизит курс рубля на 5-15%. И в рамках предварительного прогноза можно ожидать, что доходы населения упадут, а ипотечные ставки подрастут пропорционально. Суммарно покупательная способность снизится на 10-30%. Сама по себе такая ситуация еще не критична для рынка. Можно ожидать очередной волны роста кредитования, часть граждан просто поспешит реализовать намеченные планы по покупке или улучшению жилья, а другая часть традиционно побежит покупать жилье, “пока не подорожало”. Ситуацию осложняет следующий момент. Ипотечные ставки снижались несколько лет кряду. Даже относительно небольшого всплеска инфляции будет достаточно, чтобы перекрыть узкую банковскую маржу и сделать процентный доход отрицательным. Вполне вероятно, кредитным организациям придется на грани убытка обслуживать долги даже добросовестных заемщиков, бравших ипотеку последние годы или ее рефинансировавших. Проще говоря, перед игроками замаячит пузырь, угрозу которого так долго отрицали чиновники из Минстроя и Банка России. Но и этим проблемы, которые в сфере строительства сулят американские санкции против госбанков, не ограничиваются. Ведь в санкционный список включены как раз те банки, на плечи которых в рамках реформы жилищного строительства должно лечь добровольно-обязательное проектное финансирование застройщиков. И чем труднее будет положение этих банков, тем выше окажутся процентные ставки не только по ипотеке, но и по проектному финансированию. Что в конечном счете скажется на стоимости квадратных метров новостроек.