Эскроу-счет - кому это выгодно?
23.08.2018
Изменения в законе №214-ФЗ о долевом строительстве предполагают поэтапный переход к новой модели финансирования строительства жилья с использованием эскроу-счетов. Считается, что это позволит минимизировать для покупателей риски банкротства застройщика или существенной задержки строительства. Однако этот механизм принесет с собой, по мнению экспертов, и ряд проблем. Такой счет открывается покупателем в банке, на который перечисляется стоимость квартиры, а банк с эскроу-счета вправе и обязан перечислить деньги продавцу после наступления события, заранее оговоренное сторонами. При этом кредитное учреждение будет оценивать целевое назначение всех платежей, останавливая проведение расчетов при подозрении по поводу нецелевого использования средств. Деньги блокируются до окончания строительства, а зачисление на счет застройщика происходит после подписания передаточного акта. Однако при благой цели обезопасить покупку квартир в новостройках и сделать ее более надежной в глазах дольщиков, эскроу-счета повлияют на рынок не лучшим образом. По некоторым прогнозам из-за введения расчетов с помощью эскроу-счетов недвижимость может подорожать на 10–15% . Еще одна причина для критики эскроу-счетов связана с вопросами компенсационности, имеющими потребительский характер. Принятые законодательные нормы не предусматривают начисления процентов на средства, блокируемые на счетах-эскроу. Независимо от времени депонирования дольщик получит ровно такую же сумму, которую заплатил при заключении договора долевого участия (ДДУ). Это означает, что с учетом принципа временной сущности денег дольщиков ожидают финансовые потери на фоне инфляции, а также изменения конъюнктуры рынка. Инфляция в размере 4%, которую Центробанк рассматривает в качестве ориентира, «съест» 10% от реальной стоимости за 2,5 года. Эффект будет еще сильнее за счет ожидаемого повышения цен на рынке, и покупатель не сможет за ту же сумму приобрести квартиру с такими же параметрами. Еще один повод для обсуждения негативных моментов от введения эскроу-счетов участники рынка недвижимости связывают с оплатой по ипотеке, с помощью которой сейчас проходит до 70% продаж. На эскроу - счетах будет размещаться первоначальный взнос (те средства, что внесет заемщик) и «тело» кредита (деньги, которые выдаст банк). Пока объект строится, дольщик спокойно выполняет свои финансовые обязательства и погашает задолженность, выплачивая как «тело» кредита, так и проценты. Однако при расторжении договора участия в долевом строительстве заемщик забирает с эскроу - счета только ту часть тела кредита, которую успел погасить к этому моменту, а проценты за пользование, составляющие сотни тысяч рублей, уже никто не вернет. Новый механизм предполагает, что расторжение ДДУ – это право, а не обязанность. Дольщики будут самостоятельно решать – расторгать им договора и нести финансовые убытки, либо оставаться с ДДУ и требовать достройки своих домов в процедуре банкротства застройщика. Те участники долевого строительства, которые предпочтут сохранить ДДУ, пополнят ряды обманутых дольщиков. Таким образом, в России сформируется новая категория «обманутые дольщики со счетами - эскроу».